Le logement en Israël

The Jewish Agency for Israel ©, Michele Nabet
Vous vous posez peut-être de nombreuses questions concernant votre futur logement en Israël. Voici quelques éléments de réponse.

Pour les nouveaux immigrants âgés de 18 à 35 ans, il existe différents programmes d'intégration comprenant le logement. Ce dernier est payant, à la charge du nouvel immigrant. Ces programmes sont tous détaillés sur notre Site dans la rubrique "Programmes pour Jeunes Olim (18-35 ans)".

Tous les autres olim doivent trouver par leurs propres moyens un logement à louer ou  à acheter. Avant de faire votre Alyah, vous pourrez choisir de faire un "voyage d'étude" afin de trouver un logement. Cela impliquera certainement de le garder vide jusqu'à votre Alyah quelques semaines ou mois plus tard mais vous permettra au moins d'avoir votre logement à l'arrivée, ce qui facilitera notamment la réception de votre cadre. Vous pourrez sinon choisir de résider chez des proches dans un premier temps et de chercher un appartement une fois que vous aurez fait votre Alyah.

La recherche 
Après avoir choisi la région ou la ville dans laquelle vous souhaitez habiter, il faudra déterminer si vous préférez louer ou acheter et entreprendre des recherches dans ce sens. Il est assez facile en Israël de trouver des agents immobiliers parlant le français (ou au moins l'anglais), et des sites internet francophones existent, mais les biens proposés se situent généralement dans la fourchette haute du marché. C'est pourquoi nous vous conseillons de consulter les 3 sites israéliens ci-dessous, en hébreu, qui proposent d'ailleurs toutes sortes d'autres offres (jobs, voitures, objets d’occasions…). Afin de vous y retrouver plus facilement, essayez de vous faire aider lors de votre première utilisation, vous pourrez ensuite répéter les mêmes actions par vous-mêmes. Vous pouvez également consulter le lexique immobilier* ou le guide d’utilisation de Yad2* créés par le site www.tel-avivre.com. L'avantage de ces sites est que le choix et les prix correspondent au marché.
www.winwin.co.il
www.homeless.co.il
www.Yad2.co.il
*Lexique immobilier : http://tel-avivre.com/2012/06/27/lexique-immobilier/
*Guide d'utilisation de Yad2 : http://tel-avivre.com/2012/06/09/yad-2/

La location

  • En menant des recherches sur Internet, vous serez mis en relation avec un agent immobilier et vous pourrez visiter des appartements. La commission de l'agent immobilier est d'environ un mois de loyer.
  • Le contrat (qui est l'équivalent du bail français) se fait de particulier à particulier et généralement pour une période d'un ou deux ans, éventuellement renouvelable. Habituellement, les propriétaires vont demander deux ou trois mois de caution sous forme de garanties bancaires et douze chèques antidatés qui seront déposés à la banque suivant la date indiquée sur le chèque. Ils peuvent également parfois demander des garants.
  • La location en Israël est plus facile qu'en France (moins de documents sont demandés et les procédures plus souples), de la même façon, il est beaucoup plus facile de mettre fin à un contrat ou d'expulser un locataire qui ne paierait pas son loyer.

L'achat

  • Le prix est négocié directement entre l’acheteur et le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Il est préférable de négocier la commission de l'agent au préalable. Cette commission est négociable et ne doit pas dépasser 2% de la valeur du bien HT.
  • Si vous avez choisi d'acheter "sur plan", c'est-à-dire dans un immeuble pas encore construit ou en cours de construction, vous serez certainement reçus par le "kablan" (constructeur ou promoteur). Attention, l'achat sur plan requiert une attention accrue et de nombreuses vérifications. L’avocat devra notamment vérifier les permis de construire, l’inscription du bien, les garanties bancaires du kablan, etc. Il faut impérativement être représenté par votre propre avocat et ne pas accepter d'être représenté par l'avocat du kablan (qui vous proposera sûrement ses services…).
  • Pensez à faire une évaluation du coût total de l'acquisition en incluant les frais annexes : Au prix du bien, il faut ajouter la commission d’agence (jusqu'à 2%), les honoraires de votre avocat (et de celui du kablan dans le cas d'un bien neuf) qui varient entre 0,5 et 2%, les frais bancaires pour le crédit (0,25 à 0,6%) et la taxe d’acquisition pour laquelle le nouvel immigrant peut bénéficier de réductions échelonnées en fonction du prix du bien. S'il s'agit d'un achat "sur plan", les paiements seront généralement indexés au coût de la construction. Cette indexation ajoute au prix de l'appartement une somme non négligeable pouvant aller jusqu’à 4-5%. 
  • L'avocat en Israël est le garant de vos intérêts et remplit la fonction de notaire : vérifications juridiques, contrat, déclaration fiscale, inscription officielle de la pleine propriété et assistance lors de la signature. Il est donc conseillé de s’adresser à un avocat israélien spécialisé et expérimenté dès le début de la transaction.
  • Le prêt bancaire : Pour l'achat d'un bien immobilier, le nouvel immigrant devra avoir un apport d'au moins 35-40%. Notez qu'il n'existe pas de prêt à taux zéro et que pour obtenir le prêt, vous devrez justifier de vos revenus. Vous pouvez aussi faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions. Un courtier ou votre avocat peut s’en charger pour vous. L'hypothèque est évaluée en fonction de la capacité de remboursement de l'emprunteur. Parmi ses avantages de nouvel immigrant, un Olé peut demander une partie du prêt hypothécaire, à hauteur de 20 000 euros, à un taux fixe de 3%. Si toutefois un taux plus favorable est proposé par les banques, il ne sera pas intéressant de faire usage de cet avantage. Cette partie du prêt hypothécaire ne peut être comprise dans l'apport personnel.
  • Contrairement à la France, en Israël, le prêt immobilier évolue (souvent à la hausse) car il est toujours indexé au coût de la vie et en général à un autre indice. C'est pourquoi il est essentiel de bien négocier son crédit et donc si nécessaire de faire appel à un courtier. 
  • Attendez d'obtenir un accord préalable à la banque avant toute signature de contrat car contrairement à la France, ne pas obtenir un financement bancaire n’est pas une clause suspensive. La banque ne donnera son accord définitif et ne débloquera aucune somme tant que son expert n’aura pas fait une estimation du bien.
  • Vous pouvez aussi emprunter auprès d’une banque française pour un bien immobilier en Israël à condition de pouvoir mettre un bien en garantie situé en France et libre de tout hypothèque.
  • La signature du contrat : Les modalités des transactions immobilières en Israël sont définies par contrat et non par des lois. Il faut donc que celui-ci soit le plus précis possible car c’est lui qui fera foi en cas de litige. Ne signez donc pas d’avant-contrat ou tout autre document qui serait susceptible de vous engager vis-à-vis du vendeur. Seul le contrat rédigé et négocié scrupuleusement par votre avocat vous engagera alors de façon définitive.

A savoir
Pour chacune des factures suivantes (sauf l'électricité), vous devez vous inscrire auprès de votre municipalité à moins qu'en tant que locataire, votre propriétaire ait fait les démarches de changement de noms pour vous.

  • L’impôt local ou "Arnona" recouvre à la fois la notion d’impôt foncier et de taxe d’habitation. Il est dû par l’occupant effectif du bien immobilier, qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire. Le montant est fonction du lieu ou vous habitez (ville, quartier) et il doit être payé tous les deux mois ou en une fois d’avance pour l’année, par carte de crédit dans n’importe quel bureau de poste ou par internet. En tant qu’Olé 'hadach, vous bénéficiez d’une réduction significative sur 12 mois à faire valoir au cours des deux premières années de votre Alyah.
  • L’eau : En général, c’est la municipalité qui gère l’eau. L’eau est une ressource rare en Israël, donc il existe un quota d’eau (5m3 par personne pour 2 mois), et le prix est calculé en fonction du nombre de personnes occupant le logement. Si vous utilisez plus que le quota, le surplus de consommation est soumis à une majoration. Il est donc très important au moment où vous vous enregistrez à la mairie de préciser le nombre de personnes occupant le logement (à actualiser à la naissance d’un enfant).
  • L’électricité : Vous devez vous inscrire par téléphone en composant le 103. Vous recevrez un facture tous les 2 mois que vous pourrez payer par téléphone, internet, ou à la poste par carte de crédit.
  • Le gaz : Si votre appartement est ancien, vous devrez probablement utiliser des bombonnes de gaz. Si votre appartement est récent le gaz est directement acheminé par les conduits dédiés. La facture est bimensuelle, vous pouvez la régler dans la plupart des cas par téléphone, par internet, à la poste ou à la banque.